Mikor van szükség fennmaradási engedélyre?

Fennmaradási engedélyre akkor van szükség, ha egy épületet vagy épületrészt szabálytalanul, engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építettek vagy alakítottak át, és az építkezés 10 éven belül történt. Az eljárás a már meglévő, de jogilag rendezetlen helyzetű épületek utólagos legalizálására szolgál.

A téma sok ingatlantulajdonost érint, gyakran váratlanul: egy adásvételkor, hitelfelvételkor vagy örökléskor derül ki, hogy a ház vagy egy bővítés nem szerepel a hivatalos nyilvántartásban. Cikkünkben bemutatjuk, mikor kell fennmaradási engedélyt kérni, mikor elég a hatósági bizonyítvány, és hogyan zajlik az eljárás.

Mikor kell fennmaradási engedélyt kérni?

A leggyakoribb esetek:

• Engedély vagy bejelentés nélküli építkezés: olyan épület vagy épületrész (ház, melléképület, hozzáépítés) készült, amelyhez engedélyre vagy egyszerű bejelentésre lett volna szükség, de ez elmaradt.
• Az engedélytől eltérő kivitelezés: az építkezés rendelkezett engedéllyel, de a megvalósítás lényegesen eltért a jóváhagyott tervektől.

A probléma gyakran nem az építkezéskor, hanem később derül ki. Jellemző eset, hogy adásvételkor, hitelügyintézéskor vagy örökléskor látszik, hogy a valóságban létező épület részben vagy egészben hiányzik a földhivatali térképmásolatról és a tulajdoni lapról. Ilyenkor az építés idejétől függ, hogy fennmaradási engedélyre vagy hatósági bizonyítványra van szükség.

A 10 éves határ: fennmaradási engedély vagy hatósági bizonyítvány?

A legfontosabb kérdés, hogy a szabálytalan építkezés mikor fejeződött be.

A 2024-ben hatályba lépett szabályok szerint a tíz évnél régebben befejezett, jogszerűtlen, de szakszerű épületek meglétét már csak hatósági bizonyítvánnyal lehet igazolni. Ehhez egyszerűsített dokumentáció is elég, és bírság sincs.

Az építés idejét bizonyítani kell, például légitérképpel, régi fotókkal vagy közműbekötési dokumentumokkal.

Feltételek és építésügyi bírság

Alapfeltétel: a szabályosság

Sem fennmaradási engedéllyel, sem hatósági bizonyítvánnyal nem legalizálható az az épület, amely nem felel meg az országos és a helyi építési előírásoknak, például a megengedett beépítési százaléknak vagy az előkert méretének. Ilyenkor a hatóság átalakítást, végső esetben bontást rendelhet el.

Építésügyi bírság

A 10 éven belüli szabálytalan építkezéseknél a hatóság a fennmaradási engedély mellett általában építésügyi bírságot is kiszab. A bírság összegét többek között az épület rendeltetése, mérete és készültségi foka határozza meg: a hatóság az épület számított értékéből indul ki, és ennek egy meghatározott százalékát szabja ki. 2024. október 1-jétől a számítás alapjául szolgáló egységár lakóépületeknél négyzetméterenként 180 ezer forintról 600 ezer forintra emelkedett, az engedély nélküli építésnél alkalmazott szorzó viszont 50%-ról 20%-ra csökkent. Összességében a bírság így jellemzően magasabb lett, mint korábban – a szabálytalan építkezés ma is komoly anyagi kockázat.

Az eljárás menete

1. A szabálytalanság feltárása: az eljárás indulhat a tulajdonos saját kezdeményezésére, vagy úgy, hogy a hatóság észleli a szabálytalan építést. Utóbbi esetben végzésben tájékoztatja az építtetőt vagy a tulajdonost a fennmaradás feltételeiről, és határidőt tűz ki a kérelem beadására.
2. A dokumentáció elkészítése: a fennmaradási engedélyhez ugyanolyan teljes építészeti-műszaki dokumentáció szükséges, mint egy új építési engedélyhez. Ezt szakemberek, építész, statikus, geodéta és szükség szerint gépész és villamos tervező készítik el, a meglévő épület felmérése alapján.
3. A kérelem beadása: a kérelmet az építtető vagy a tulajdonos nyújthatja be, az ÉTDR elektronikus rendszeren keresztül.
4. Hatósági elbírálás: a hatóság megvizsgálja, hogy az épület megfelel-e az előírásoknak, szükség esetén szakhatóságokat is bevon.
5. Döntés: a hatóság megadja a fennmaradási engedélyt, és ezzel együtt általában kiszabja az építésügyi bírságot, vagy átalakítást, illetve bontást rendel el.

Az ügyintézési határidőket és a részletszabályokat a mindenkor hatályos jogszabályok határozzák meg, ezért az eljárás előtt érdemes ezeket szakemberrel átnézni.

Összegzés

Ha egy épületet vagy bővítést engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építettek, 10 éven belül fennmaradási engedélyre, 10 évnél régebbi épületnél hatósági bizonyítványra van szükség. Mindkét esetben feltétel, hogy az épület megfeleljen az építési előírásoknak. A 10 éven belüli esetekben komoly építésügyi bírsággal is számolni kell, ezért a legjobb megoldás mindig az, ha az építkezés eleve szabályosan, engedéllyel indul.

A PR Mérnökiroda segít felmérni az épület jogi és műszaki helyzetét, és elkészíteni a fennmaradási engedélyhez vagy a hatósági bizonyítványhoz szükséges dokumentációt. Kérjen ajánlatot – vagy keressen minket bizalommal!